一、高昂的交易成本
在购买二手商铺时，交易成本往往是一个让人望而却步的因素。
税费负担较重，与住宅不同，商铺的交易税费可能包括契税、印花税、土地增值税等多种，这些税费加起来可能会占商铺总价的较大比例，极大地增加了购买者的成本。
中介费用也是一笔不小的开支，为了顺利完成交易，很多人会选择通过中介机构，但中介费用通常按比例收取，这无疑又为购买者增添了一份经济压力。
高昂的交易成本使得二手商铺在价格上缺乏竞争力，导致其不好卖。
二、复杂的产权问题
二手商铺可能存在各种各样的产权问题。
可能存在产权不清晰的情况，比如商铺可能存在共有人，而共有人之间的权益分配不明确，或者存在产权纠纷等，这会让购买者担心后续可能产生的法律风险。
商铺的土地使用权年限也是一个需要关注的问题，如果剩余使用年限较短，会影响商铺的投资价值和未来的转手。
复杂的产权问题给二手商铺的交易带来了不确定性和风险，影响了其市场流通性。
三、市场竞争激烈
当前的商业环境下，商铺的供应较为充足。
新开发的商业项目不断涌现，它们在规划、设施、环境等方面可能更具优势，吸引了大量投资者的目光，从而对二手商铺的销售造成了冲击。
随着电商的快速发展，传统商业受到一定程度的挤压，这也使得商铺的需求有所减少。
激烈的市场竞争使得二手商铺在众多选择中难以脱颖而出，销售难度加大。
四、经营风险高
购买二手商铺后，其经营情况直接影响到投资回报。
如果原租户经营不善撤离，新租户的招募可能会面临困难，尤其是在一些商业氛围不够浓厚的区域，商铺可能会长期空置，导致投资者收益受损。
商业环境的变化也可能对商铺的经营产生不利影响，如周边道路施工、商圈转移等。
较高的经营风险让投资者对二手商铺持谨慎态度，阻碍了其销售。
五、变现能力差
与其他资产相比，二手商铺的变现能力相对较弱。
在急需资金时，想要快速出售二手商铺并非易事，找到合适的买家可能需要较长时间，而且在价格上可能需要做出较大让步。
商铺的价值评估也较为复杂，不同的评估机构可能会得出不同的结果，这也给交易带来了一定的困难。
变现能力差使得二手商铺在投资者眼中的吸引力下降，进而影响其销售。
由于高昂的交易成本、复杂的产权问题、激烈的市场竞争、高经营风险以及差变现能力等多方面原因，导致二手商铺不好卖，投资者在考虑购买二手商铺时，需要充分了解这些因素，并谨慎做出决策，以避免可能带来的风险和损失，对于二手商铺的所有者来说，要想顺利出售商铺，也需要针对这些问题采取相应的措施，如明晰产权、降低价格、提供更有吸引力的经营条件等，以提高商铺的竞争力和吸引力。
